近年来,“抢人大战”的战火在各地熊熊燃烧,其中,人才住房政策备受关注。人才住房政策是指地方为了吸引和留住人才而出台的住房上的优惠和补助政策。2016年以来,各地出台了诸多保障人才在引进地住房的政策,包括人才引进政策、人才公寓政策、租购房补贴政策等,为人才安居创造条件。

人才住房政策的产生

中共十九大报告提出:“人才是实现民族振兴、赢得国际竞争主动的战略资源。要坚持党管人才原则,聚天下英才而用之,加快建设人才强国。”近年来,以杭州、西安、武汉、南京为代表的15个“新一线”城市陆续出台了新的人才引进政策,为了解决人才住房问题,各地方采取降低落户门槛、变相放开限购、提供人才公寓、发放租购房补贴等方式,人才落户门槛不断挑战新低。

将人才政策与住房政策联系起来并不是新产生的人才引进方式,早在2010年上海市普陀区印发的《普陀区关于进一步加强人才激励和保障工作的若干意见(试行)》中就有对符合条件的青年人提供租房补贴的内容;2011年上海市杨浦区出台的《杨浦区重点产业领域高层次人才租房补贴办法》中也有按与用人单位1:1匹配的原则,区专项资金为人才提供每月500-1000元租房补贴的标准。但全国范围的将人才与住房紧密相连的情况是在2017年开始的。

2017年初,武汉发出“五年留下百万大学生”的豪言,开出大专本科40岁以下、硕博年龄不限的近乎零门槛的人才落户政策,并配有大学生买房、租房全八折的优惠政策。一年内落户大学生人数暴增30万人,武汉成为最受大学生青睐的二线城市之一。2016年起成都市不断出台人才新政,2015年成都市户籍人口仅有1228.05万人,2016年增至1398.93万人,增幅接近14%。2017年成都出台“人才新政12条”:面试补贴1000元、求职免费住七天、租住公寓住满五年可以低于入住当年市场价的价格购入该公寓等,让成都的吸引力大幅度增强。《郑州市人才落户政策实施办法(暂行)》将落户学历降至中专。青岛《关于加快推进农业转移人口市民化的意见》中提出租房就能落户。太原市甚至出台了先落户后就业的政策,不断降低门槛吸引人才。

各地人才住房政策的具体规定

人才认定标准

人才安居政策中对人才的规定主要包括以下三个方面:人才落户的基本门槛、给予补贴等优惠政策时的分层次划定、区县政府进行认定的特殊人才。

在人才落户的基本门槛上,北京、上海等城市采取了积分落户的政策,一些城市则主要从学历、年龄两个方面规定。例如,成都市规定45周岁以内的全日制大学本科毕业生均可落户。

针对高层次人才,各地采取了较为精细的分类。如杭州市高层次人才分为5个层次37个小类,分别是:国内外顶尖人才、国家级领军人才、省级领军人才、市级领军人才、高级人才。各地对高层次人才的购房规定较为宽松,往往可不以落户为前提购房。《南京市人才安居办法适用对象(目录)》中将人才分为六个层次,分别是国际杰出人才、国家领军人才、地方拔尖人才、高端人才、高级人才、中初级人才。杭州、西安、长沙等城市对区县人才办进行特殊人才认定作了规定。

各地人才住房政策的体系定位

在解决人才住房问题时,有将人才住房纳入市场住房供应体系、纳入保障性住房体系和建设专门的人才住房体系三种解决方案。将人才住房纳入整体住房系统的保障方式往往是通过采取货币补贴的形式完成的。人才获得租房、购房补贴并自行选择租赁或购买房屋,既减轻了政府提供保障住房的负担,人才也能较为方便地更换居住房屋。但由于土地资源紧缺,新增住房供应较少,人才住房进入市场住房体系流通可能会导致人才住房供应量不足。同时,由于人才住房购置价格一般低于普通商品房,纳入市场住房体系可能会冲击房价。

将人才住房纳入保障性住房体系,有利于二者之间资源共享,快速发展。北京市《关于优化住房支持政策服务保障人才发展的意见》中就采取的是将人才住房纳入保障性住房的管理运营模式。公共租赁住房按照规定组织建设筹集,面向住房、就业等情况符合本区(园区)人才公共租赁住房申请条件的人才家庭配租,由保障性住房专业运营管理机构、园区管理机构或所属专业企业持有运营,实行严格的退出和监管机制,促进房源循环使用。共有产权住房按照规定组织建设筹集,面向符合本市共有产权住房申请条件且符合就业等要求的人才家庭配售,后续实行内部封闭管理,循环使用。

深圳市将人才住房体系从保障性住房体系中剥离,实施人才住房与保障性住房双轨并行,探索单独建立人才住房保障体系。基本住房保障将成为深圳政府提供的一项基本公共服务,属于“保基本”范畴;而人才安居则成为该市贯彻人才优先发展战略的一项激励政策,目的在于通过吸引和留住人才,提升城市综合竞争力和长期发展驱动力,属于“促发展”范畴。此前深圳通过大力实施人才安居政策,租售补相结合,惠及约34万人才,但也存在诸多不足:安居政策实施主体比较单一,未充分发挥市场的能动作用;人才住房标准单一,多为65平方米以下户型,难以满足人才多层次的住房需求;等等。深圳市委、市政府已注资300亿元组建国有独资的全市人才住房专营机构——市人才安居集团,负责全市人才住房的建设筹集、投融资及运营管理等业务,实现人才住房全过程一体化建设运营管理。同时建设90平方米以上的人才住房,以满足人才多层次的住房需求。为杜绝通过人才住房牟取暴利,使人才住房更好地体现安居属性,并实现人才安居全范围、全流程监管,防止重复享受公共资源,深圳市明确了建立封闭运作、内部流转机制,规定:“出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内实行封闭流转。封闭流转期间,因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的,应当面向其他符合申购条件的对象转让,或由政府按规定回购。购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年,或者年满60周岁且购房满10年,符合深圳市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的,其所购人才住房或安居型商品房经政府批准后可以进入市场流转,但应当向政府缴纳一定比例的增值收益。”

具体政策

为解决人才住房问题,各地采取的具体措施有放开限购门槛、提供人才住房租赁、给予货币补贴等。在实际操作中,各地通常采取多种措施并用的方式。

针对高层次人才购房,各地普遍放开了户籍限制;针对非高层次人才采取放开限购门槛的城市主要有郑州、武汉、珠海、成都和长沙。郑州市规定:非郑州户籍人才购房政策在限购审查时只审查学历、职称和教育、人社部门的认定证明,以及购房人就业状况,不再审核社保和个税证明的缴纳期限。武汉市规定:留汉大学毕业生年龄不满40周岁的,可凭毕业证申请登记为武汉市常住户口,硕士研究生、博士研究生不受年龄限制。非武汉市户籍个人凭房票(人才住房券)可在武汉市范围内购买首套住房,使用房票所购住房取得不动产权证满五年后才可上市交易。珠海市规定:在珠海创新创业的港澳台和外籍人才,以及非本市户籍的优秀企业家、高层次人才、博士后、博士、青年优秀人才、重点产业发展急需的专业技术和管理人才等,可在本市购买住房,不需提供纳税和社保证明。成都市规定:人才安居方式包括人才购房支持、人才公寓租赁和购买、产业园区配套住房(青年房)租赁、自建人才公寓或倒班房租赁等方式。经过人才认定后,购买住房不受户籍、社保缴纳时间的限制。长沙市规定:在长沙工作、具有专科及以上学历或技师及以上职业资格的人才,首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。

各地人才住房租赁的政策较为普遍,如深圳市人才安居实行以租为主、租售补相结合的原则。符合本市人才住房政策条件的各类人才,通过租赁或购买人才住房或领取人才住房货币补贴等方式,享受人才住房政策。天津市人才公寓为过渡性周转用房,按照属地化管理和“轮候租赁、只租不售”的原则,由各区、委办局负责制定本区域、系统人才公寓管理实施细则。经审批入住人才公寓的高层次领军人才,由人才发展专项资金全额补贴房租。其他人才由区人才发展专项资金按照应缴纳房租的50%补贴,支付给人才公寓提供方。秦皇岛市安居工程以人才公寓为主要载体,分为产权型和租赁型两种,以租赁型为主。针对急需的较高层次的A类人才,安居面积标准为180平方米左右,在秦工作、生活期间可免费使用,租金由政府负担。B类人才租住人才公寓的租金,由政府和用人单位各负担50%。

货币补贴包括租房补贴和购房补贴。如大连市人才租住人才公寓或在市场上自行租赁住房,政府给予租金补贴,租赁期限为五年。海南省针对拔尖人才,政府每月提供5000元租房补贴;其他类高层次人才,政府每月提供3000元租房补贴;40岁以下全日制硕士研究生,政府每月提供2000元租房补贴;35岁以下全日制本科生,政府每月提供1500元租房补贴。苏州市以安家补贴为主,各区补贴金额有所差异。以吴江区为例,入选科技领军人才计划的创业人才可给予50万元的购房补贴,紧缺专业技术人才可给予30万元至50万元的购房补贴,“名校优生”可给予一次性资助金2万—5万元。

同时采用多种人才住房保障措施的城市也并不罕见,如西安市针对在本市工作不满一年的享受人才安居政策的首年原则上以货币化补贴为主,但也提供人才安居房租住,包括政府人才公寓、人才公租房(E类)和用人单位自建人才安居房等。南京市人才安居采取实物配置和货币补贴两种方式。实物配置包括提供共有产权房、人才公寓、公共租赁住房,实物配置视房源情况接受申请,鼓励人才选择货币补贴的安居方式,在本市工作不满一年的,享受政策的首年原则上以租赁补贴为主。货币补贴包括购房补贴和租赁补贴,补贴标准根据经济社会发展适时调整。杭州市针对高层次人才的不同住房需求,把业绩贡献作为解决人才住房问题的重要依据,按照货币补贴和住房租赁相结合的原则,多渠道解决高层次人才住房问题。

正确认识人才住房制度

目前,多城市的人才住房政策已经开始实施,无论是将人才住房单独作为一项制度进行建设,还是将其纳入保障性住房体系或是市场住房体系进行建设,都有其可行之处。由于人才住房政策出台时间较短,且没有国家的统一规定,故各地方的政策存在一定差异。一方面,人才引进体现了地方政府对人才的重视和对本地未来发展的期盼;另一方面也应考虑城市就业岗位和人口的容纳限度,在能接受的范围内吸引人才,而非盲目地引进。人才住房政策体现了地方对人才的渴求,一定程度上也能解决人才住房问题,能够较好地解决地方人才“引得进,留不住”的难题。

但是,人才住房并不是狭义的保障性住房,也很难依靠收入情况去进行划分。人才住房更多的是促发展,而非保基本,因此要更加注重不同层次人才的不同需求。人才安居与住房保障既有联系又有区别,两者同属于公共住房,属于“大保障”的概念,同时人才安居又有别于保障性住房,构成相对独立的体系。针对各地方的人才住房政策,要严格坚持人才分类的原则,针对不同层次的人才提供不同程度的住房保障。要明确人才分类的具体标准,减少人为确认的情形,严格按照已经确定的标准提供住房保障,避免人才住房保障福利化。

在具体运行上,人才住房应与市场做一定隔离,如采取年限限制、封闭体系运行等。要重视人才住房的后期管理,建立人才信用机制,严格监管将人才住房非法转租、骗取住房补贴等问题,避免人才住房资源被滥用。同时由于土地资源有限和人才住房供给有限,要严格限制人才住房的退出,避免其轻易地进入市场交易致使人才住房房源不足。要坚持人才住房的激励、扶持功用,充分利用有限的人才住房资源,更好地发挥其功用。

(作者单位:北京大学房地产法研究中心)