全球正遭遇经济危机严冬，受此影响国内经济发展放缓，但也给我们总结经验，梳理思路，因势利导，预警社会动荡发生，促进和谐社会建设提供了宝贵的探讨时间。而以“安居”作为实现社会长治久安的一个关键杠杆，是政府需要优先研究的问题之一。

旧城改造中的安居问题有三大难点，以一线大城市更为突出。

大规模的旧城改造阶段已基本结束。2007年颁布的《物权法》，限制和规范了政府对社会和个人财产的行政干预权力，削弱并遏制了市场的强势趋利和大拆大建方式，对社会公平和历史遗产保护有积极意义，但也因此延宕了旧区改造的步伐。以上海为例，经过上世纪90年代初以来的辉煌建设，已完成旧区改造的安居工程83万户，2076万平方米，但仍余40万户，874万平方米低质旧改房屋，在推进中遇到新政策和经济形势限制的瓶颈。随着政府以土地资源为筹码的主导能力的弱化，发展商盈利空间愈来愈小，低收入居住者改善住房的迫切愿望也愈加难以实现。显然，现在已经到了引导社会改变将“居者有其屋”与“居者购其屋”划等号观念的时候了。

逐年递增的大批青年白领和蓝领工薪阶层需要安居乐业的经济住房，目前少量的“白领公寓”和其他住房资源远远不能满足其实际需求。

大量城市流动人口“栖居”问题尚无周全的解决方案，存在严重的社会隐患，也考验着一座城市对外来贡献者的人文关怀是否实质体现。

时下实行的“经济适用房”和廉租房并行制度，虽已取得很大的业绩，收到一定成效，但也存在明显的政策难题和操作弊端。譬如，“经济适用房”实质上是政府补贴的折价商品房，价格仍高昂，且供应量极有限，普通工薪阶层难以问津，往往最后又变相回到了中端市场，因而根本做不到真正的公平合理，这显然是保障—市场体系的矛盾造成的，是不可持续的住房供应模式。至于廉租房供应更是稀缺，且尚未形成公平合理的社会信用系统。而二者的共同问题是资源短缺，配置和供给难以持续，将使维护社会公平、调节资源分配的愿望适得其反。为此提出几点建议：

考虑两个模式的转变。一是以政府为主导，开发商投资的旧区“商业性改造模式”为主，向以社会为参与主体，政府和专家辅助的旧区“适应性改善模式”为主转变；二是从经济适用房+廉租房这种市场—保障混合型模式，向合二为一，公租房分类保障体系的统一模式转变。

建议城市主管部门应组织前期专题研究，参考发达国家旧区改造的历史经验，结合实情，开阔视野，转变观念，修订旧改政绩评价标准和指标，重在鼓励有利于化解社会矛盾、调节利益关系，把握政策法规的公租房建设和管理模式创新。同时，公租房建设中可以通过资源置换和政策调节向市场借力，但公租房保障体系与商品房市场体系在所有制性质和使用管理上应彻底脱钩。对公租房建设和管理模式的创造性贡献，应看作各级房管部门的最重要业绩。

考虑旧区改造和公租房建设两个相关方面的具体对策。对于旧区改造，结合西方城市旧区改造中政府、建筑师辅助居民参与改造过程的经验，有两项对策：

其一，将旧改中的居民从客体变为主体，由居民集体主导其住区和住房的改造或改善，即由居委会组织全体住户以少数服从多数的民主方式决定售留、拆改、整饬等，由政府提供政策引导和咨询；对于居民自主参与的适应性改善，由建筑专家提供专业辅助和咨询。

其二，对新批租的商品房开发地块，要求开发商必须建造一定比例的公租房（建议5:1左右），政府通过地税和容积率进行利益补偿。目标是形成商品—公租混合的大片社区，并以此为契机，大力推进所在区、镇的城市化进程。

对于公租房建设，应根据社会租房人群的家庭构成、经济状况分类型研究、设计和建造，基本原则仍是经济适用，小面积、小户型，满足最低限度生活需求和舒适度。

解困型：即居住困难家庭租房。两室一厅，建筑面积控制在40—60平方米以内，适合3—5人低收入无房户租住。

过渡型：即青年公寓型租房。建筑面积35平方米左右，有卧室，含微型厨房、过厅和卫生间，相当于西方大都市中的“Studio”。作为公租房的一种特殊类型，青年公寓可解决中低收入青年工薪阶层组织家庭时的过渡性住房问题，而且可形成周转循环机制，具有保障体系的可持续性，应大量建造。

“栖居型”：即流动人口短期性租房。对外来人口的“栖居”给予政府关怀，对社会各类租房资源进行宏观管理和网络化掌控，出台“栖居”管理细则，加强出租法规引导，防范社会隐患。

建立租房个人信用监控体系，根据经济发展、居民收入水平和生活消费指数的变化，适时调整准租标准线，确保经济过线者退租，经济困难者续租。