2009年年末，暴力拆迁事件再次成为媒体和街头巷尾的热议话题，只是这次是发生在《物权法》实施两年多后的今天。本以为《物权法》的实施将有效保护公民的私产，却没想到这次为保护私产甚至付出了生命的代价，不禁让人唏嘘感叹。

我作为房地产估价师，一直关心拆迁补偿制度的变迁，希望为拆迁补偿制度的创新鼓与呼。但毕竟人微言轻，抑或是受制于整个评估师团体话语权的不足，我们的声音不能被社会公众广为知晓。尽管如此，房地产评估师仍应对关乎自身专业领域的社会热点问题发表看法，形成舆论，目的是通过拆迁补偿制度的创新，使纠纷通过正常的途径得以解决。

为什么会有暴力拆迁事件的发生

不久前发生的几起暴力拆迁事件，让人忧心如焚。在我国房地产作为商品，体现出自身的价值并可以买卖的时间并不长。多年来，人们被灌输的是个人应当服从国家安排，个人利益小、国家利益大的观念。因此，“被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁”（见1991年实施的《城市房屋拆迁管理条例》第五条）；如果房屋被拆迁且选择作价补偿，只能就房屋的只砖片瓦进行补偿，这种补偿的金额是按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算，因为城市土地属于国家所有，所以对于土地的价值是不需要给予补偿的；如果选择产权调换，同样也是因为城市土地属于国家所有，人们被安置到何方就只有服从，并且“产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算”（同上第二十条），而不考虑市中心的房屋与城市郊区房屋的级差地租等因素。

2001年11月1日，新的《城市房屋拆迁管理条例》开始施行。新条例体现了历史的进步，但也反映了时代的局限。虽然它赋予了城市被拆迁人获得按市场评估价格补偿的权利，但村镇房屋的所有权人却不能。如果不幸成为被拆迁人，只要基层政府拆迁管理部门发布拆迁公告，被拆迁人在尚未获得一分钱补偿款的情况下，即丧失了不动产物权。被拆迁人也不能独自委托评估机构评估其合法拥有房屋的市场价值。被拆迁人与拆迁人之间的博弈，总是被指斥为无理取闹，而作为市场主体的拆迁人，则几乎都有基层政府撑腰。而且，新拆迁条例仍未区分两种不同性质的拆迁，即因公共利益需要的拆迁和因具有商业开发价值、由开发商主导的商业性拆迁，至于如何界定公共利益以及是否符合公共利益的纠纷解决途径，更是付之阙如。

我们对于那些有关拆迁的新闻事件一直记忆犹新：2004年4月被广泛关注的湖南“嘉禾拆迁”事件，其中嘉禾县委书记口出“名言”：“谁影响嘉禾一阵子，我就影响他一辈子”；2005年上海市麦琪里动拆迁基地 “1•9纵火案”，导致两位古稀老人死亡； 2007年3月重庆发生的“史上最牛钉子户事件”等等。

当今的中国正处于社会转型时期，转型速度之快、力度之大，从拆迁补偿的变迁就可管窥。2004年《宪法》修订案明确规定，“公民的合法的私有财产不受侵犯”，对于不动产的征收，需根据公共利益的需要并给予补偿。2007年3月全国人大通过了《物权法》，进一步明确了对于国家、集体和私人的财产权给予平等保护，对于征收的程序、补偿的标准进行了原则规定。短短几年，公民个人权利意识的觉醒，包括私人财产权利的维护，诉求表达渠道的争取，以及社会各方面对此的高度认同，执政者的顺应民意，确是今非昔比。而唐福珍自焚事件的发生，又从另一个侧面反映出政府自身普法的缺失，政府基层部门的公职人员不懂得尊重公民的合法权益，不懂得行政执法的基本程序，甚至不懂得敬畏百姓的生命。这让我们感到悲哀，为那些时势所逼的唐福珍们感到惋惜。难道社会的进步，国人权利意识的唤起，真要以生命为代价？！

对现行拆迁制度的反思

对于近期发生的几起暴力拆迁事件，如果反思得当，进而成为制度演变的契机，则善莫大焉。

统一城乡拆迁制度，实现不动产物权的权利平等。根据《物权法》的有关规定，不论是城市房屋拆迁，还是农村集体土地和宅基地的征收，被征收人均应获得相应的补偿。但目前的拆迁制度却是城乡不统一，农地征收补偿按照农地年产量的倍数计算，城镇房屋的补偿依照县市政府制定的补偿标准执行，缺乏类似城市房屋拆迁补偿的市场价值评估程序。征收后转换为国有建设用地的市场价值，与原来农用地的价值相差甚远，而拆迁补偿标准则忽略这一问题。统一城乡拆迁制度首先需要统一补偿标准，即依照市场评估价值进行补偿；在建立规范统一的补偿评估制度的同时，对于拆迁补偿工作中生活困难群体的难处，通过社会基本保障制度加以解决。

不论是公共利益还是商业利益的需要，拆迁人均只能拆迁自己的不动产，而不能通过政府授权取得对于他人拥有的不动产进行拆迁的权力。根据《物权法》的有关规定，政府的征收决定直接导致物权设立、变更、转让或者消灭，自政府的征收决定生效时，被征收人即丧失其不动产物权，征收人即取得对于征收不动产的所有权；没有征收决定，或者征收决定尚未生效，政府则无权拆迁属于公民或者法人的不动产。征收性的拆迁尚且如此，商业性拆迁更不可能有拆迁他人不动产的权力，即使获得了地方政府的授权也不可能，因为政府自身的征收尚且依赖于征收决定的生效，当然就不具有授权他人直接拆迁的权力，即使给予授权，其本身也不合法。

而目前的拆迁条例及其他规范，均未能明确这一点。近期几起暴力拆迁事件中，拆迁人显然尚未取得被拆迁人所拥有的不动产的产权。就拆迁的这一前提来说，眼下全国的拆迁均有缺失，这就需要在将来的《不动产征收法》以及拆迁补偿等有关法律制定时加以完善。

根据两种不同性质的拆迁，应确定不同的补偿标准。《物权法》是调整规范平等民事主体之间关于物的归属和利用方面规则的集合。在不动产征收的情形下，国家作为特定的民事主体，因为公共利益的需要，“强制性收购” 私人、法人等其他民事主体的不动产。征收属于特殊的民事行为，既然是民事行为，当然要遵循等价有偿的基本原则，国家的特殊性仅仅表现在“强制性”。《物权法》规定，对于城市不动产的征收，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件，若市场价值的补偿不足以解决被征收人的居住，还应当超出补偿标准以保障其居住条件。

对于商业性拆迁，拆迁人显然不具有强制性收购的理由，拆迁应当完全依照市场经济的基本原则来进行，除了遵循等价有偿的原则以外，还应当遵循自愿原则。由此，拆迁补偿标准显然应高于征收时的市场价值标准，除了包括被拆迁不动产的公允市场价值，还包括被拆迁人的动迁损失，特别是应让被拆迁人参与拆迁后新建房地产的增值分配，至于补偿标准高于被拆迁房地产市场价值多少，要依据当事人的谈判能力等来协商确定。当然，自愿原则的适用也是有条件的，不能绝对化，不能因为少数被拆迁人行使权利，而影响其他多数被拆迁人的利益。特别值得关注的是被拆迁人依照自愿原则行使权利的时候，其惟一的边界是不得影响其他多数被拆迁人的利益，而不是拆迁人的利益，也不涉及国家利益的问题。

目前我国所有拆迁补偿一律按照被拆迁房屋的市场价格标准进行，完全没有注意到两种不同性质的拆迁，其补偿标准是绝不相同的。涉及拆迁的热点事件，在拆迁补偿标准方面，不但现行法规有缺陷，就是专家的看法也颇有修正的必要。

应多谈当下保护之不足，少谈对物权权利人的权利限制。2007年“史上最牛钉子户”事件发生之时，个别法学专家谈论最多的是关于公共利益的界定，并以2005年美国联邦最高法院的判决为例来说明国外是如何限制不动产权利人的滥用权利，以保护公共利益。但他们却忽略了下列问题：一是我国与西方发达国家发展阶段的不同。以英美国家为例，他们有着“私人财产神圣不可侵犯”的传统，英国自13世纪即开始限制国王随意征税的权力，美国自建国开始即充分考虑如何防止国家公权力的滥用，发展至今才逐渐意识到应关注公共利益以及对不动产权利人行使权利的边界加以适当限制，以避免权力滥用。在我国保护公民私人财产权的观念才刚刚开始深入人心，国家公权力与私人财产权的界限一直以来并不清晰。《物权法》实施得好与否，重要的就是对于公权力与公民权利的界限是否得以划定，各级政府的公职人员是否严格执行对于各类财产所有权主体的平等保护。因此在现实情况下，我们确实应多谈权利保护，少谈权利限制。二是公共利益受拆迁人和地方政府滥用的情形较普遍。在当前国情下，试图对公共利益进行清晰的界定确实有诸多困难，但决不能因此忽视被拆迁人合法利益被侵害的现实。

建立制度平台，使之成为拆迁当事人之间利益博弈的理性渠道。只有从财产价值的角度切实加以保护，才是真正可行的保护，它离不开房地产估价师的参与。要不要拆迁、能不能征收是法律问题；如何拆迁、如何补偿同样是法律问题；但补偿应当按照什么标准、如何确定补偿金额，则属于房地产估价师专业领域。因此，充分发挥评估师的专业作用，对于保护私人财产权，切实保护物权，具有十分重要的意义。

反思“史上最牛钉子户”事件以及近期几起暴力拆迁事件，我们忽略了一个重要方面，即对于被拆迁人所有的私人不动产如何确定补偿金额？目前，被拆迁人对于评估机构的选择权受到极大限制，他们只能被动地接受抽签选定的评估机构，或者由全体被拆迁人投票选择的评估机构；还有更不合理的情况，即由拆迁人选定评估机构。应该说，不论商业性拆迁还是征收拆迁，所有被拆迁人均有权单独选择所信任的评估机构，以帮助其评定被拆迁房地产的市场价值，帮助其确定拆迁后新建房地产的市场价值。如果是商业性拆迁，被拆迁人有权在房地产估价师的帮助下，与开发商讨价还价；而对于征收性质的拆迁，被征收人也有权获得所信任的评估机构的服务，具有对于征收补偿评估价格的异议权。当然，权利行使不能没有边界，但其独自委托评估的权利不能剥夺。

反思暴力拆迁事件，我认为，在拆迁领域有关评估的委托程序、评估师与委托人的权利义务和评估纠纷的解决等诸多方面，尚有诸多制度规范的缺失，这就需要我们不断地建立和完善一系列的规章和制度，它在一定程度上将决定《物权法》的实施效果，甚至影响整个国家和社会的和谐稳定及发展进程。