所以，国家统计局关于1—6月房地产的数据一公布，整个市场一片叫好，认为房地产市场已经由2014年年初以来的下降开始走向“慢牛”，而且从当前房地产业形势来看，未来房地产市场会更好。那么，当前房地产市场真的走出困境了吗？从1—6月的数据看，房地产市场形势是有所好转，但是未来趋势应该是相当不确定的。如果房地产市场深层次问题不解决，政府不出台重大的改革政策，房地产市场要走出当前的困境是不可能的。
可以说，在2014年9月以来政府一系列强力救市政策刺激下，从今年5月开始，房地产销售总额及销售面积出现“价量齐升”局面。今年1—6月，商品房销售额按年增长10.0%，出现了从2014年年初以来连续两个月的增长，而1—4月为按年下降3.1%。其中，1—6月住房销售金额达34259亿元，按年同比大幅增长10.0%，房地产销售增长趋势明显反转。1—6月全国商品房销售面积按年同比增长3.9%，1—5月为下降0.2%。从这两个数据来看，商品房销售金额增长快于商品房销售面积的增长，这意味着随着国内房地产市场回暖，房价又开始上涨。这一轮的国内房地产市场调整在价格只有些许下行的情况下，房地产销售面积增长仍然很缓慢，但新的一轮房价上涨又开始了。
而5—6月国内房地产形势好转主要反映在一二线城市，三四线城市的房地产市场启动存在不确定性。国家统计局重点监测的40个城市改善情况更为明显。这些重点城市今年前五个月商品房销售额增长5.8%，相对于前四个月下降2%，改善了7.8个百分点；销售面积增长1.7%，前四个月下降3.6%。前五个月非重点城市继续价量齐跌，其中商品房销售额跌0.2%，销售面积跌1.5%，但两者都收窄四个百分点左右。而且从6月份70个城市住宅销售价格统计数据来看，房价环比上涨城市个数在增加，涨幅略有扩大。也就是说，尽管一二线城市的房地产市场形势开始好转，但三四线城市的形势仍然严峻。
随着5月份住房销售增长，今年1—6月的全国房地产开发投资、房地产新屋开工量、土地购置面积等数据并没有好转，增速还在回落。这意味着房地产开发商并没有由于5月份开始的住房销售增长加大住房投入及土地购买，反而仍然对市场持观望态度。6月末，全国商品房待售面积比5月末增加72万平方米，其中住宅待售面积减少191万平方米。也就是说，全国商品房去库存化的压力并没有随着住房市场好转而减轻，反而还在上升。特别是商业地产的去库存化压力更是增大，不过，住宅的去库存化压力有所减轻，但这主要表现在一二线城市。
央行7月22日发布的《2015年上半年金融机构贷款投向统计报告》中以“房地产贷款平稳较快增长”来形容今年上半年涉及房地产项目的各类贷款。其中个人购买住房的按揭贷款余额达到12.64万亿元，同比增长17.8%，增速比上季度末高0.2个百分点，比各类贷款增速高4.4个百分点。也就是说，随着今年央行货币政策的一而再、再而三的宽松，特别是贷款利率已经降低到近年来最低水平，从而使得不少民众又开始通过银行按揭贷款进入住房市场。因为就目前的情况来看，按揭贷款是促进国内房地产回暖最为重要的工具，而银行的利率降低到历年来最低水平，自然让购买住房的成本全面下降，特别是30年期以上的长期贷款，利率下降更是具有成本优势。所以，不少民众都会做按揭进入房地产市场，导致上半年按揭贷款快速增长。
上述数据是否意味当前房地产市场已经走出2014年以来的困境？应该说从上述数据是得不出肯定的答案的。因为1—6月的房地产数据，除了住房销售额和住房销售面积是正增长之外，其他都是负增长。即使仅就6月的情况来看，局势的好转同样只表现为住房销售额及住房销售面积增长由一年多来的负增长而转为正增长，但没有出现2009年房地产市场那种红火的局面，其他数据表现只是比以往好，但仍然是负增长。而6月的销售额的增长更多的原因是一二线城市住房销售在价格上涨情况下的增长。以一二线城市价格上涨情况下的房地产市场增长来看全国的住房销售额增长，容易掩盖三四线以下城市的房地产市场销售仍然处于疲软状态的问题。
还有，5月份房地产市场形势的好转主要得益于2014年的“930”、2015年的“330”住房信贷政策，及央行多次降准降息。而央行这两个政策的核心就是让已经持有住房的居民能够通过银行的住房优惠政策的信贷杠杆进入市场，再加上政府住房公积金政策配合。也就是说，这两个政府的房地产信贷政策目标就是要让有住房的居民持有更多的住房，而不是让没有住房的居民购买住房，以使当前全国过量的住房库存得以消化。而希望持有住房的居民再进入住房市场，就得让住房市场赚钱效应体现出来或继续放大，或居民预期购买住房之后，住房能够进一步升值。也就是说，当前房地产市场仍然是一个投资投机赚钱的市场，而不是解决居民基本居住消费的市场。
正因为如此，当房价持续低迷，房价只有下跌预期而没有上涨预期时，住房投资者是不会进入市场的。这就是为何2014年9月政府出台了一系列的强力救市政策之后，住房投资者一直没有意愿进入市场。直到2015年4—5月之后，A股行情一直疯狂向上冲，随之出现几次暴跌，股市投资者意识到股市的投资风险很高，不如进入住房市场可能风险会低一些。就如前十几年住房市场的价格只有上涨，很少出现过像样的调整那样，股市投资者预期房地产市场未来也会这样，特别是一二线城市更是如此，从而使得有些股市投资者在股市获得巨大的收益之后，从股市退出又重新返回住房市场。这就有了2015年5月以后住房市场形势开始转好的情况。而6月之后国内股市的暴跌也是促使投资退出股市进入楼市的一个重要因素。可以看到，其决定因素就是上面所说的两股合力，即房地产救市政策及股市投资者转向。
不过，经过长达十几年繁荣的房地产市场已经进入完全的周期性调整期。因为十几年来的暴利让房地产市场发展出现严重价格扭曲并积累了一系列的严重问题。比如住房市场成为以投资机制为主导的市场，而不是消费者为主导的市场，这样必然把全国85%以上的住房消费者排斥在现有的市场之外。住房市场是一个暴利的市场，这不仅使得大量的资源涌入市场，也导致整个社会财富分配严重不公。这个市场也导致了经济严重的“房地产化”，从而使得经济结构严重失衡。这个暴利的市场也是贪污腐败的根源等之一。如果不进行周期性调整，这个市场将不可持续。而房地产市场周期性调整就是让房价回归理性，就是让以投资为主导的住房市场回归到以消费为主导的市场。但是，2014年以来的房地产市场周期性调整却被一系列的救市政策所中断，房地产市场重新回到以投资投机为主导。所以，尽管当前出现一些城市住房销售额开始增长的局面，但是这个市场没有从根本上进行转型。
特别是对国内三四线城市包括一些二线城市实际考察的情况来看，房地产市场严重产量过剩的情况比政府统计数据显示的要严重得多。比如，笔者最近到一些二线城市和一些三四线城市调研，这些城市的房地产严重过剩不仅表现为待售面积巨大，更表现为许多住房已经销售出去，但完全砸在投资者手上，住房空置率相当高。前者表现为许多二线以下城市所打造的新城很多成了死城，即使大幅降低房价，住房也无法售出，从而使得一些房地产开发商不得不退出这些市场，比如沈阳、贵阳、昆明、济南等城市。三四线以下城市所建的新城所面临的问题可能更大。后者表现为，尽管有些城市的住房是销售出去了，政府的报表上没有过高的住房库存，但是这些销售出去的住房多是砸在住房投资者手上。因为这些销售出去的住房根本就无法体现出投资的价值，既不能以更高的价格卖出，也无法以合理的租金出租。这会严重影响当地住房市场的回暖。因为购买住房已经没有投资价值。
也就是说，当前国内房地产市场回暖仅是很表面的现象，实际上房地产市场要真正回暖并不是一件容易的事情。2013年以来的房地产市场周期性调整由于政府过度救市政策突然中断，在这种情况下，房价仅是些许下跌，尤其是房价高的一线城市。如果房价不下跌，住房市场不能由以投资为主导的市场转化为以消费为主导的市场，那么房地产市场的消费需求要想释放出来是根本不可能的。尽管当前房地产市场增加了一些住房购买，但这些购买者除了少数是消费者之外，多数人应该是住房投资者，他们购买住房还是希望以更高的价格卖出去。住房投资者对住房价格不会太敏感，他们敏感的是购买之后能不能以更高的价格卖出。所以，在房价下跌时住房投资者是不会进入市场的，房价上涨时他们才会进入，更何况有成本极低的按揭贷款这个融资杠杆。所以，下半年房地产市场的趋势基本上就取决于住房投资者的预期。
还有，目前房地产市场库存严重已经是不争的事实，即使一线城市也是如此。从最近一线城市土地拍卖的情况来看，房地产开发商又把重心放到一线城市，意味着他们仍然看好一线城市房地产市场的暴利。只要存在房地产暴利或高利润，那么住房市场的供给就会大量涌现出来，根本就不存在土地资源缺乏的问题，只不过一线城市的土地使用效率得到提升而已。这也意味着全国住房市场大量的住房库存还没有消化掉，新的住房供给又会快速增长。在这种情况下，房地产市场库存严重过剩的问题只会更为严重而无法缓解。
最近两个月一线城市的销售突然快速增长，特别是深圳，很大程度上是与股市的财富效应有关。上半年股市疯狂上涨，在6月12日之前，有不少投资者赚了钱，尤其是创业板及中小企业板，不少小股票及题材股股价翻了多倍，其财富效应更是明显。这些居民在股市上赚了大把的钱，买套住房根本不当回事。深圳的房价在这种情况下岂能不疯狂上涨？但是股市暴跌之后，财富效应立即消失，股市的投资者要转战楼市已经不可能。一线城市的楼市能否在下半年再走好是相当不确定的。
总之，由于国内房地产市场的周期性调整突然中断，房价只有些许下跌，当前进入住房市场的更多的仍然是住房投资者。在高房价下，投资者要支撑楼市具有相当的不确定性。还有，下半年股市的财富效应已经不存在，支撑国内房地产市场的一个重要因素严重减弱，这同样会影响房地产市场回暖。再就是，房地产市场去库存化要想在短期内完成几乎不可能。所以，当前房地产市场能否走出困境是相当不确定的。
（作者系中国社会科学院金融研究所研究员）
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